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产业研究

投资选址

 

一)区位交通

区位交通是一个地区或园区发展最为根本的依托。区位要素需要考虑大区位和小区位。

交通要素重点考虑航空、铁路、公路、水路等四大方面。航空因素重点考虑机场等级、吞吐量、航线数量及频次、与项目地车程等因素;铁路主要考虑是否有高铁,货运场站吞吐量,车次、与项目地车程等因素;公路主要考虑是否有交通管制(如物流大货车限行)、与高速和国道的距离等因素;水路主要考虑是否有港口,吞吐量,港口口岸级别,装船方式(独特产品要求不装集装箱的装船方式)等因素。

二)经济基础

经济基础是衡量园区所在城市综合能力的指标,表征了园区外部综合发展环境。对园区发展有间接但重要的影响。合一咨询一般采用GDP、人均GDP、人均可支配收入、地方政府财政收入等指标来表征园区所在城市的经济基础。地方财政收入区县一级能够达到30亿元(剔除转移支付资金),一般而言,经济基础较为优质。

三)产业基础

产业基础是投资企业最为看重的要素。主要包括产业企业数量、规上企业数量、该产业产值占比区域内所有产业产值比重、产业上下游企业数量集聚情况、原材料供应商数量及供应程度,下游购买企业数量及销售渠道等。从我们调研过的大量的案例来看,也印证了产业基础对于企业选址的重要性。剔除乡情等因素,纺织企业在如佛山西樵集聚度较高,农产品山东寿光周边集聚度较高,LED及灯饰在中山小榄及周边集聚度较高,竹产品浙江安吉集聚程度较高,整车企业在重庆、武汉、合肥、台州等地产业集聚度较高……

四)产业要素

产业要素是企业选址的重要因素,主要包括土地、水、电、气、人工五大因素。物流企业选址一般重点关注土地要素,饮品企业一般重点关注水要素,线路板企业一般重点关注电价因素,陶瓷企业一般重点关注燃气要素(目前大多数陶瓷企业已经改为使用燃气了),纺织企业一般重点关注人工要素。对于医药行业而已,行业最为关键的是研发创新,因此能否获得高端研发创新人才是行业选址重要因素,当然有不少企业采用了研发实验室与生产厂分离的方式来落户地人才不足的问题……

五)政策支持

政策支持是投资选址中最难评估也是最难协商的部分,原因是行政监管多,需要绕开的因素多,加之政府行政效率低下,达成一致需要较多时间。政策支持常见的有针对某一特定行业的扶持政策;针对高端人才(高管个税返还),有相应的扶持政策;针对土地因素,有省政府定下来的基准地价折扣优惠政策;针对电价,有可能通过政府牵头协商,拿到直供电电价(不上网电价);针对技改,政府可能有专项资金支持……另外,国家明令禁止0低价出让土地和税收返还,当前许多政府都是通过"一事一议"的名头绕过政策监管。很多地方"一事一议"0地价拿地均是通过国资平台基金操作,前期与地方政府约谈好土地款项企业付款比例,余下部分由地方政府国资平台资金补齐,再由该投资企业投产后税收地方留存部分逐年抵扣。当然也有少量地方财力雄厚的政府一次性通过投资奖励的方式返款土地款。最后,在实际投资选址操作过程中,重大项目落户,能否见到区域一把手并与他沟通商议,是重大项目能否在拟投资地得到有力政府政策支持的重要判断指标。

六)履约能力

政府政策履约能力是项目,尤其是倾"全市之力"、"全县之力"引进的重点项目考虑的重点。就在招商竞争白热化、招商政策透明化的今天,"开门迎客,关门打狗"的案例并没有减少。合一咨询在履约能力方面,主要考察地方财政实力、政府服务、决策人更替三大要素。

七)土地条件

土地是一切产业活动的基础,没有土地就产业发展的空间。我们需要重点关注土地属性、土地可获得性、建设条件、用地成本等四大要素。土地属性是重点,面积、形状、连片性、平整度都是考虑的重要内容;土地可获得性是容易忽略的坑,土规、拆迁、未来可扩张空间都是考虑的内容;建设条件主要考虑地形、水文地质、高压线走向、市政道路、河流走向等详细内容;用地成本主要考虑各类土地的价格。

八)自然条件

自然条件对于大多数项目而言,具有一致性,但这不是它被忽略的理由。自然条件对于项目具有基础性影响。某汽车整车制造商从韩国引进的专家团队,在抵达当地后两天,决定辞去工作回国,原因是该整车制造商位于华北地区,冬季雾霾严重。我们重点关注环境质量和自然灾害两大要素。

投资选址规划